Lotissement

Souvent, le mot fait frémir. On imagine des suites de maisons semblables, au milieu d’un jardin, le tout d’une affligeante uniformité. Si on ajoute que ces nouveaux ensembles sont loin de tout, mal desservis, et repliés sur eux-mêmes, on a un tableau apocalyptique. Pour l’environnement, ce mode d’habitat suppose en outre le recours systématique à la voiture pour le moindre déplacement, avec le cortège de conséquences que l’on connaît, pollutions de proximité, effet de serre, accidents de la route, etc.

Le lotissement serait donc à proscrire, définitivement. A la place, que verrait-on ? Des maisons individuelles réparties dans les campagnes, au gré des possibilités de construire. Un habitat diffus, éclaté, dont la qualité ne serait pas plus garantie qu’avec les lotissements, puisque dans ce dernier cas, le lotisseur prépare les lots, mais ne construit pas les maisons. C’est l’acquéreur qui cherche un constructeur, et l’uniformité est plutôt dû à la prédominance de certains modèles de maisons, et à la recherche d’économies immédiates, qu’aux modalités d’accès au foncier.

Ces dernières années, les maisons individuelles ont abandonné les lotissements, et ont préféré le secteur diffus. Pour le développement durable, ce n’est pas un progrès, ni pour les communes d’accueil. La qualité du bâti étant à peu près la même, on se retrouve avec de nouvelles constructions réparties aux quatre coins du territoire d’une commune, au lieu d’être groupées. Un impact visuel moins agressif, certes, mais aucun gain sur l’usage de la voiture, et souvent des problèmes difficiles et coûteux à résoudre pour assurer tous les branchements des nouvelles maisons aux réseaux, électricité, eau, assainissement, téléphone. On aura juste évité l’effet de masse que donne un lotissement, avec ses alignements insupportables. Un peu juste comme avantage, et au prix fort. Comment résoudre cette difficile équation, d’offrir à la fois de nouveaux terrains pour construire des maisons individuelles, et de la qualité pour leurs habitants comme pour l’environnement et la collectivité. Comment choisir entre le lotissement uniforme et la multiplication sans réelle cohérence de maisons individuelles ?

La solution est simple à énoncer : réaliser des lotissements de qualité. Au lieu de rejeter le principe du lotissement, qui n’est qu’une procédure juridique pour diviser et équiper une parcelle, on va lui associer des exigences de qualité. Une méthode a été mise au point par le syndicat des professionnels de l’aménagement et du lotissement, le SNAL, avec l’aide des pouvoirs publics et d’autres organismes professionnels, sur la base de la démarche HQE®, conçue quant à elle pour les bâtiments. Cette méthode est en cours d’expérimentation sur une dizaine d’opérations, lotissements et petites zones d’aménagement concerté (ZAC).

Cette histoire est intéressante à plus d’un titre. Outre la tentative de résoudre l’équation évoquée ci-dessus, et de donner un exemple de sortie d’une contradiction « par le haut », qui est souvent, elle illustre les vertus de la qualité.

La question essentielle pour les lotisseurs n’était pas la qualité, mais la quantité. Leurs chiffres d’affaire étaient en péril, car la mauvaise presse du lotissement avait pour première conséquence que de moins en moins de communes ne leur confiaient de terrain à lotir. La pénurie de terrains disponibles  est ainsi devenu le problème majeur des lotisseurs. Un problème de quantité, donc. Il fallait réagir, et pour cela casser l’image du lotissement traditionnel. La qualité est apparue comme une issue pour surmonter la difficulté. Pour débloquer de nouvelles quantités de terrains, il faut garantir de la qualité pour les projets qui y seront implantés. Quantité et qualité ne s’opposent pas, elles se conjuguent. Dans ce cas d’espèce, les maintenir en opposition, comme on a souvent tendance à le faire, n’aurait pas permis de trouver  cette issue, qui semble prometteuse. La qualité élargit le champ du possible, et ouvre ainsi des pistes pour un développement quantitatif impensable autrement.

Nos sociétés modernes sont marquées par les systèmes binaires, ou l’on aime opposer des principes qui ne sont pas des contraires, mais des compléments. C’est peut-être une dérive de l’informatique, fondée sur le principe binaire, ou l’influence de la télévision, dont les sociologues nous disent qu’elle simplifie exagérément les débats. Cet état d’esprit doit être dépassé, et le développement durable est une invitation à chercher des complémentarités à valoriser, plutôt que des conflits à exacerber.

Comments

[Rédigé par: Régis]

Vous avez tout à fait raison, il ne sert à rien d'opposer deux systèmes de manière artificielle.
Toutefois cela ne résout pas le problème des déplacements donc du développement durable quant bien même vous feriez des maisons "passives". Et de plus je ne vois pas ce que le label HQE résoudrait. Celà n'a aucun impact sur la conception (sans doute moins que la RT 2005). Pourquoi pas de Haute qualité Architecturale, de Haute Qualité Paysagère, urbaine ? J'ajouterai qu'un amas de maisons HQE ne fait pas un quartier HQE

réponse : Tout à fait d'accord, il ne suffit pas de faire des maisons HQE pour que le quartier soit HQE. Il faut travailler sur la structure même de l'aménagement, parcellaire, réseaux, plan masse, parties communes, et manière de gérer par la suite les parties communes, pour créer un aménagement (lotissement ou ZAC) de type HQE. Ce n'est pas en reprenant directement les "cibles" HQE et les appliquant à un aménagement. Il faut ajouter le réglement de la zone aménagée, qui donne un cadre pour les constructions à venir, en facilitant la démarche HQE. Une expérience est en cours pour mettre au point une méthode qui puisse être proposée aux opérateurs, et exigée des collectivités pour parvenir à un bon niveau de qualité pour ces projets (voir sur le site de l'association HQE, www.assohqe.org).
Quant à la mobilité, c'est un problème général pour les formes d'habitat diffus. L'habitat collectif ne peut être la seule solution, pour des raisons de type de territoires concernés et de demande sociale. La ZAC ou le lotissement bien conçu intègre la question des relations avec la ville ou le village, son centre et ses services publics, et apporte une réponse meilleure que la construction de pavillons diffus.

[Rédigé par: Thierry Lancelot]

Vos commentaire sont plus que passionnent, j’ais l’impression que les lire me rendras mon intelligence, je cherche à alimenter mes arguments pour « vendre » des maisons à ossature bois, pouvez vous me parler « d’énergie grise ». Merci de nous donner l’envie.

Réponse : Merci de votre appréciation, elle fait plaisir. Je vais peut-être vous décevoir, mais je ne peux répondre à votre question sur l'ossature bois et l'énergie grise. Bien sûr, le matériau Bois est sympathique, mais il ne faut pas partir du matériau pour élaborer un projet, mais de la demande, du besoin à satisfaire et du contexte local et humain. Partir de l'analyse du besoin et non pas d'une solution à "vendre", malgré ses qualités potentielles. Si vous proposez une technique particulière, il vous faut voir en quoi elle répond à une variété de situations, et décrire le créneau où cette technique sera le plus efficace, en essayant d'élargir ce crénau. Pour l'énergie grise, incorporée dans les matériaux, elle n'est que de second ordre par rapport à celle consommée tout au long de la vie du bâtiment, pour le chauffer, l'éclairer, produire son eau chaude, etc. Il ne faut pas la négliger pour autant, mais l'intégrer dans un bilan énergétique global. L'ossature bois n'est qu'un élément du bâtiment, et au delà de la dimension énergétique, son intérêt réside plutôt dans la facilité d'adapter le bâtiment à de nouveaux besoins. La qualité de la technique constructive (chantier propre, rapidité de mise en oeuvre, ressource renouvelable, mais attention à l'origine du bois, etc.) et la souplesse qui en résulte pour la suite de la vie du bâtiment sont sans doute des arguments plus forts que la recherche d'économies d'énergie sur une toute petite partie du bilan sur le "cycle de vie" du bâtiment.

[Rédigé par: Stella Kyvelou]

en tant qu'architecte, permettez-moi de dire que l'oeuvre architectural, doit, malgré tout, se vendre bien !

l'ossature en bois n'a que de qualités à présenter, plus le comportement anti-seismique, une campagne doit être basée sur la "soutenabilité" globale de ce type de construction...

[Rédigé par: BROUCHET André]

Le co-housing aux USA, le co-habitat ou co-voisinage de nos amis canadiens, et les co-habitats des pays du Nord, sont-ils des "lotissements de qualité" tels que vous les décrivez et sont-ils à promouvoir en France et en Europe ? Les "oppositions" entre quantité et qualité devraient être résolues par une vision plus globale, ago-antagoniste, du Développement Durable, lequel peut, quelquefois, conjuguer ces deux aspects, si on dépasse, comme vous le suggérer justement, la vision binaire, trop commode pour être honnête...

Un de mes amis, ECO Business Angel, s'y intéresse. Qui doit-il rencontrer, en plus du SNAL dont vous parlez, pour approfondir la question et soutenir ou accompagner les expérimentations ?

Réponse : merci de votre réaction, et de la référence à l'approche "ago-antagoniste", qui conduit à dépasser les contradictions plutôt qu'à s'y complaire. Votre ami, Eco business angel, pourrait s'adresser soit à l'association HQE, qui anime l'expérience en cours sur une dizaine d'opérations pilotes, soit aux organismes qui soutiennent cette initiative, l'ADEME (le département en charge des relations avec le secteur public), et le Plan Urbanisme, construction, architecture (PUCA) au ministère de l'Equipement.

[Rédigé par: Géomètre anonyme]

Je travaille dans un cabinet de géomètre. Je sais concrètement ce que le mot "lotissement" représente. Pour vous dire, j’ai envie de fuir ma région natale tellement que les perspectives de logement sont affligeante par leurs aspects et leurs tarifs. C’est moche, invivable, et irrespectueux de l’environnement.
Dans une commune, que je ne citerais pas, ils continuent à construire sur une zone marécageuse, c’est une catastrophe écologique ! Ils mettent du bitume sur des zones à l’origine dites « tampons » pour les eaux pluviales ! Ce n’est qu’un exemple parmi d’autres.
Du coup je me désespère… J’aimerais continuer mon métier tout en me disant que je ne nuis pas à madame nature. Et même plus que ça : je veux être acteur du développement durable (DD). A votre avis, les cabinets de géomètre, qui ont une structure d’aménagement et d’urbanisme, ont-ils un rôle à jouer dans le DD et ont-ils leur place dans ce marché qui ne fait que balbutier ?
Je ne sais pas encore si je dois m’orienter professionnellement vers la fonction publique, les bureaux d’études ou un autre cabinet de géomètre (ayant une meilleur politique) pour être plus près d’une Approche Environnementale de l’Urbanisme.
Votre Blog est très riche.
Bonne continuation

Réponse : Merci de votre appéciation sur ce blog, et merci de votre témoignange sur les lotissements. Il est vrai que la cause du développement durable n'est pas gagnée, les mauvaises habitudes, les opérations douteuses ou baclées n'ont pas disparu ! Mon propos dans ce blog est de montrer qu'il valait mieux mettre les puissances économiques et les opérateurs au défi plutôt que de leur jeter la pierre ou de les culpabiliser. Il n'y a pas de fatalité du mauvais lotissement, et la formule de lotissement permet des opérations groupées, pour lesquelles de fortes exigences environnementales sont possibles. Il convient surtout de stimuler toute la chaîne d'acteurs, des élus aux particuliers acheteurs de parcelles, en passant par les professionnels, en donnant quelques pistes pour bien faire, et faire que ces pistes deviennent progressivement incontournables. Ce ne sont pas quelques bonnes opérations, qui comme l'hirondelle, feront le printemps, mais une évolution de fond des professions concernées. Des travaux sont en cours dans cette perspective, et je pense que la prise de conscience s'accélère. Pourvu que ce soit vrai !

[Rédigé par: LEBLANC Michaël]

Bonjour,

Je suis maire d'une petite commune du PNR du Perche et tente depuis quelques mois d'apporter une réponse aux demandes croissantes de constructions. En absence de carte communale ou ZPPAUP, je gère au cas par cas, avec comme premiers réflexes de faire respecter le bâti ancien dans les projets de rénovation et d'interdire les constructions nouvelles mitant le paysage. Je reste convaincu, et suis conforté en lisant vos lignes, que la question des projets de constructions nouvelles en "lotissement" doit avant tout être posée sous l'angle de l'urbanisme avant celle de l'architecture. La création d'un nouvel ensemble d'habitations doit être, à mon sens, pensée dans son ensemble, intégrée par rapport à l'existant et non reproduire à l'identique les parcelles sans âmes de nos lotissements actuels. Ma commune dispose d'une parcelle d'1ha6 sur laquelle je souhaite monter un projet d'extension du village, tout en respectant son intégrité. Existe-t-il des projets de lotissement "reflechi" ? Quel organisme, type CAUE peut nous aider dans notre démarche qualité ?

Un grand bravo pour votre blog !

Cordialement