En matière de logement locatif social, la tendance montre une augmentation des demandes pour l’utilisation de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Le Président de la République a d'ailleurs d'ores et déjà annoncé le 1er octobre dernier que les bailleurs sociaux pourraient se porter acquéreurs auprès des promoteurs de 30.000 logements réalisés en VEFA, dans l’objectif de relancer l’offre de logements.
Et pourtant...quelle conception devrait être privilégiée ?
Celle du Sénat basée sur une connaissance pratique du terrain qui souligne la difficulté pour les bailleurs sociaux de mettre en concurrence les différents promoteurs à la fois propriétaires du terrain et titulaires des autorisations de construire ou celle du gouvernement désirant sécuriser les conditions du recours à la VEFA par les bailleurs sociaux notamment au regard du droit communautaire et de sa définition large des marchés publics de travaux ?
Pour rappel, cette formule contractuelle est issue du droit privé. Les conditions d’utilisation de la Vefa en matière de logement locatif social sont encadrées par une circulaire de mars 2001. A l’heure actuelle, les organismes HLM ne peuvent acquérir directement en Vefa qu’un nombre minoritaire de logements dans un programme de construction, notamment en référence à une jurisprudence administrative appliquée aux collectivités publiques. Selon la jurisprudence du Conseil d’Etat, rappelée dans un arrêt du 14 mai 2008, Communauté de Communes de Millau-Grands Causses, si aucune disposition législative n’interdit aux collectivités publiques de procéder à l’acquisition de biens immobiliers au moyen de contrats de Vefa, elles ne peuvent toutefois y avoir recours « lorsque l’objet de l’opération est la construction d’un immeuble pour le compte de la collectivité publique, lorsque l’immeuble est entièrement destiné à devenir sa propriété et lorsqu’il a été conçu en fonction des besoins propres de la personne publique ».
L’article 4 du projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion propose d’étendre les possibilités qu’ont actuellement les organismes d’habitation à loyer modéré (HLM) pour réaliser des opérations de construction ou d’acquisition sur le fondement de la Vefa. Dans la mesure où des organismes HLM envisageraient d’acquérir en Vefa des programmes entiers de logements, le gouvernement a prévu que l’acquisition de logements sociaux dans une proportion supérieure à 50% de la surface totale du programme se ferait dans le respect des règles de publicité et de concurrence qui s’imposent à la commande publique.
Cependant, lorsque l’article 4 du projet de loi a été discuté en première lecture Sénat, il est apparu aux yeux des Sénateurs que ce dispositif ne permettrait pas de faciliter le recours à la Vefa, d’où le vote de l’amendement n° 36 supprimant à la fois la condition de surface pour autoriser les acquisitions en Vefa de logements inclus dans un programme de construction par les organismes HLM et la procédure d’appels d’offre. A noter également que le Sénat a voté pour l’élargissement de la possibilité d’acquérir des logements sociaux en Vefa aux sociétés d’économie mixte.
Mais alors, quelle conception privilégier ? C'est très certainement au cours du débat prévu à l'Assemblée Nationale vers la mi-décembre que cette question sera tranchée...enfin, on l'espère...
L'APASP
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